Se l’art. 1602 c.c., che fissa nel momento dell’acquisto del bene locato il subentro del terzo acquirente nei diritti e negli obblighi derivanti dal contratto di locazione, non genera problemi interpretativi nell’ipotesi in cui venga stipulato un classico contratto di compravendita di immobile, lo stesso non può dirsi con riferimento all’ipotesi di acquisto di un immobile tramite contratto di leasing.
I summenzionati dubbi sorgono in quanto, mentre formalmente è la società di leasing a figurare quale proprietario dell’immobile, concretamente è l’utilizzatore a goderne e a farne uso e a richiedere l’acquisto dell’immobile con finalità di finanziamento.
A dirimere i predetti quesiti interpretativi, è intervenuta la Corte Suprema che ha specificatamente chiarito che in un contratto di locazione di immobile ancora in corso, per “terzo acquirente” si deve intendere “qualsiasi soggetto a cui, in base a titolo non contrario a norme di ordine pubblico, l’originario locatore-proprietario abbia trasferito il possesso dell’immobile stesso ed il suo godimento” (Cass. Civ. Sez. I, 02/04/2012, n. 5253), non richiedendosi, per la validità e l’efficacia del contratto, “la qualità di proprietario ma essendo sufficiente la sola disponibilità materiale del bene derivante da un titolo non contrario a norme imperative” (Cass. Civ. Sez. I, 25/01/2011, n. 1747).
Da ciò, la Corte di Cassazione deduce che, nel caso di contratto di leasing traslativo avente ad oggetto un immobile già locato, l’utilizzatore Alfa è da considerarsi alla stregua del terzo acquirente ai sensi dell’art. 1602 c.c. e quindi, salvo che vi sia diversa pattuizione tra le parti, è titolare del diritto, previo consenso del locatore, di concludere un contratto di locazione con un terzo-conduttore, Beta, avente ad oggetto l’immobile oggetto del contratto di leasing e di riscuotere i relativi canoni di locazione.
Ne consegue, dunque, che Beta possa considerarsi come un conduttore e non come un subconduttore di Alfa, in virtù del fatto che il rapporto di locazione prosegue invariato direttamente tra l’utilizzatore e l’originario conduttore, non configurandosi pertanto un “doppio livello contrattuale” che coinvolge il proprietario concedente.
Alla luce di quanto sin qui esposto, si deduce che l’eventuale contratto stipulato tra Beta ed un ulteriore terzo dovrà qualificarsi come contratto di sublocazione “semplice” e non come “sublocazione di sublocazione” e, dunque, spetterà ad Alfa, e non alla società di leasing, prestare il consenso alla sublocazione.
Massima a cura della Dott.ssa Vittoria Griffo